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一、司法鑒定評估的定義

所謂司法鑒定評估就是房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法接受人民法院的委托，運用專業(yè)的估價知識和方法，依照法定的程序，對與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動。

我國的司法鑒定評估業(yè)務(wù)不過短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多，由于法律制度完善、權(quán)利意識增強以及房地產(chǎn)市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項不可或缺的技術(shù)工作。

二、司法鑒定評估的特點

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗、判斷并作出結(jié)論的活動。其次才是房地產(chǎn)價格評估行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機構(gòu)接受司法機關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。這些特殊的因素決定了司法鑒定評估區(qū)別于其他評估的特點，總結(jié)如下：

1.目的的“公正性”

與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的保護(hù)性、抵押貸款評估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟糾紛提供參考。

2.行為的“嚴(yán)肅性”

司法鑒定評估報告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴(yán)肅的對待每一個評估環(huán)節(jié)。

3.過程的“復(fù)雜性”

司法鑒定評估過程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現(xiàn)場勘察、權(quán)屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價對象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評估工作帶來了挑戰(zhàn)。

4.結(jié)果的“精確性”

司法鑒定評估所具有的法律效力使得估價結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價行業(yè)以往常常強調(diào)的“估價結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。

1、風(fēng)險大。同正常資產(chǎn)評估相比，司法鑒定評估首先是風(fēng)險大，正常資產(chǎn)評估的評估值只是咨詢價，不是最終交易價，最終交易價是產(chǎn)權(quán)所有者定的，評估值允許在正常值10％上下浮動（國外允許20％浮動），因此，在評估時只要不要太出格，堅持獨立評估，不受外界干擾，就不會出問題。而司法鑒定評估相比風(fēng)險就大，因其直接面對當(dāng)事人，如果評估取證不準(zhǔn)、取證有誤，直接損害當(dāng)事人利益，客氣的告上法庭，不客氣的遭到非法報復(fù)。

2、時限短。正常資產(chǎn)評估有充裕的時間調(diào)查取證，而司法鑒定評估在時間上受限制，這就為評估造成不便。

3、取證難度大。正常資產(chǎn)評估由企業(yè)配合收集資料，有的企業(yè)甚至成立專門的配合評估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷毀資料；司法評估是追索性評估，現(xiàn)在評估前兩年的資產(chǎn)，這就需要花費大量的時間調(diào)查當(dāng)時的物價，當(dāng)時的資產(chǎn)狀況，因此更需慎重的取證。

四、司法鑒定評估難點解決對策

1.明確估價目的和范圍

在做鑒定報告時，應(yīng)要求委托方說清鑒定目的，并說清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標(biāo)的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點應(yīng)注意：

(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機構(gòu)無建議權(quán)。

(b)如果委托方提出一些不合理的評估范圍，應(yīng)有權(quán)說明情況，認(rèn)真對待，因為提出不合理的評估范圍有可能把責(zé)任推到鑒定人身上，鑒定人無必要承擔(dān)。

(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴(yán)格把鑒定約定在范圍內(nèi)，不可隨意超越。

2.合理的價值定義

價值定義的準(zhǔn)確與否直接影響到估價結(jié)論的可靠性。與其他評估業(yè)務(wù)價值定義的相對確定性不同，鑒定評估的價值定義往往依估價目的和估價對象的不同，存在較大的差異，對控制估價機構(gòu)的法律風(fēng)險至關(guān)重要。舉例來說，拍賣目的情況下往往評估的是其合法轉(zhuǎn)讓條件下的市場交易價值；但對于很多分家析產(chǎn)目的下的鑒定評估，估價對象往往權(quán)屬資料不齊或受限制（例如宅基地），這就需要估價師與法官根據(jù)估價目的，堅持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值定義。

合理的價值定義需要估價師在遵循估價基本理論的基礎(chǔ)上，與估價的根本目的相結(jié)合，避免不假思索的“市場價值”，深刻地理解“市場價值”僅僅是價值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評估的潛在法律風(fēng)險。

3.謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件

估價師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待假設(shè)和限制條件。司法鑒定評估結(jié)果必須同價值定義嚴(yán)格對應(yīng)，才能真正實現(xiàn)估價目的。原則上，估價報告中的每一項假設(shè)和限制條件都應(yīng)得到法院的事先認(rèn)同，由法官協(xié)助判斷假設(shè)和限制條件的合理性及是否會對審判和執(zhí)行產(chǎn)生影響。除法院允許外，司法鑒定評估報告中應(yīng)避免出現(xiàn)對權(quán)屬、面積、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè)，防止估價報告失去期望的使用價值。

4.科學(xué)的估價方法

司法鑒定評估應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞價值定義，優(yōu)先選用市場比較法進(jìn)行估價。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強可比性的實例，科學(xué)地設(shè)定價值定義條件下的各個比較因素，使得估價結(jié)果不偏離價值定義的內(nèi)涵。

5.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線

(1)現(xiàn)場踏勘

估價師在進(jìn)行現(xiàn)場踏勘時應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場。現(xiàn)場踏勘過程中，估價師應(yīng)公開收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫現(xiàn)場踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實性、完整性。

(2)基礎(chǔ)資料校核

對于取得的估價對象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道進(jìn)行校核。對于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。

(3)市場數(shù)據(jù)調(diào)研

估價師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評估過程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應(yīng)做好書面記錄，以備查閱。做市場調(diào)查還應(yīng)考慮以下幾點：

（a）、自己有無能力承接業(yè)務(wù)，鑒定機構(gòu)的規(guī)模與委托鑒定的標(biāo)的物是否協(xié)調(diào)。

（b）、鑒定機構(gòu)有無該方面的資格，否則將會面臨反被告。

（c）、鑒定人有無該方面的專長，這就要求或放棄業(yè)務(wù)；或組成專家組進(jìn)行鑒定。

（d）、有無最基本的資料來源，在鑒定業(yè)務(wù)中，資料來源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護(hù)的重要依據(jù)，對于如無特別關(guān)鍵的資料，應(yīng)主動放棄，無義務(wù)編造，由法院來解決。

(e)、有無影響自己執(zhí)業(yè)的強大的外界干預(yù)，因外界干預(yù)是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會遇到來自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價，或不讓看標(biāo)的物，這就要引起高度重視，應(yīng)做到心中有數(shù)，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受?？傊瑧?yīng)按有關(guān)規(guī)定堅持原則，保護(hù)各方利益；維護(hù)社會安定。

(f)、接受委托應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)是否清晰，產(chǎn)權(quán)不清晰的，應(yīng)由政府有關(guān)部門作出決定，千萬不要做產(chǎn)權(quán)界定，因其應(yīng)為政府有關(guān)部門做的，如無產(chǎn)權(quán)證明，最好不要出鑒定報告。放棄產(chǎn)權(quán)界定的風(fēng)險的方法：

索要有關(guān)權(quán)威部門證明文件、證書，或臨時性文件。

第一 不管產(chǎn)權(quán)定性，在評估報告中明確揭示，提請報告使用人或有關(guān)部門注意。

第二 取得法院、原告、被告三方的認(rèn)可，由法院牽頭并簽字、蓋章。

(4)估價計算

司法鑒定中的每個估價計算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴(yán)格遵循估價規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避免“拍腦門”,確保估價計算過程的科學(xué)合理，確保估價結(jié)果做到準(zhǔn)確無誤。

6、司法鑒定評估報告書的特別事項說明

司法鑒定評估報告書的特別事項說明是執(zhí)業(yè)評估師自我保護(hù)的重要措施，在做司法鑒定評估時應(yīng)充分應(yīng)用。在寫特別事項說明應(yīng)考慮：

 (1)、要說明產(chǎn)權(quán)界定的情況。產(chǎn)權(quán)界定是否真實、證明的來源委托方是否認(rèn)同、各方是否還有異議，要明確說明是誰、誰做的界定，如無，應(yīng)明確本鑒定機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

(2)、明確評估報告使用范圍，應(yīng)說明如超越了評估報告的使用范圍，后果應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。寫清該報告僅適用于××案件的索賠。

(3)、明確報告的使用期限，司法鑒定評估的使用期限應(yīng)與委托方在委托單上協(xié)商確定，一旦商定后，必須在特別事項說明中明確揭示。

(4)、由于司法鑒定評估的特殊性，應(yīng)明確揭示特殊的評估基準(zhǔn)日是應(yīng)委托方要求確定的。

(5)、要聲明報告書的附件和工作底稿等證明材料的真實性，由提供方的當(dāng)事人負(fù)責(zé)或委托方負(fù)責(zé)。收集的資料或附件要有當(dāng)事人簽字。

五、結(jié)論

司法鑒定評估業(yè)務(wù)的拓展不僅為評估機構(gòu)拓展了業(yè)務(wù)收入，增強了估價師的參與和影響社會經(jīng)濟活動的能力，同時也給估價機構(gòu)和估價師的帶來了潛在的各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)。樹立法律意識，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，提高執(zhí)業(yè)水平是防范司法鑒定評估風(fēng)險的必要途徑。

【參考文獻(xiàn)】：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，1995年1月1日施行）

2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

3、王學(xué)哲《論司法鑒定評估工作的風(fēng)險防范》

4、胡雪麗《淺談房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險與防范》

5、戴靜忠  蔡黛燕《淺議資產(chǎn)評估司法鑒定工作》

6、崔太平《論房地產(chǎn)估價司法鑒定的性質(zhì)與制度創(chuàng)新》

7、《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》

8、《司法鑒定機構(gòu)登記管理辦法》

9、《司法鑒定人管理辦法》