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?天昊國際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估集團有限公司
轉載|劃撥用地評估路徑選擇
來源:網(wǎng)絡 | 作者:tianhaopinggu | 發(fā)布時間: 2020-04-27 | 3719 次瀏覽 | 分享到:


 
      劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。劃撥土地的主要特點是“無償、無限期”，用地者只須繳納補償、安置等費用后，便獲得該土地使用權，無須繳納土地出讓金。與同等年限內(nèi)的出讓土地比較，劃撥土地的使用價值并無不同，唯一區(qū)別是“處分”權益受限。由于組成土地使用權益的權利束難以量化，長期以來，土地估價師對如何評估劃撥土地使用權普遍感覺棘手。




   劃撥土地使用權評估，受系列政策演變影響而難以開展。



回顧劃撥土地權益的形成過程，可大致把握其評估方向脈絡。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權出讓轉讓暫行條例》第47條對劃撥土地的處理規(guī)定主要還是以無償收回為主，1999年11月《國土資源部關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》要求“明確土地權益，顯化土地資產(chǎn)”。


2001年2月《關于改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》進一步規(guī)定：“明確企業(yè)的國有劃撥土地權益”，2007年10月《物權法》第137條規(guī)定：“設立建設用地使用權，可以采取出讓或或者劃撥等方式”，這在法律上承認了劃撥土地使用權的用益物權性質(zhì)。


劃撥土地評估技術路線的確定與明確顯化權益過程同步，1992年出臺的《劃撥土地使用權管理辦法》對劃撥土地補辦手續(xù)中的土地出讓金的設立最低控制標準，即“按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%”，這是一種直接定價方式，雖然當時還未明確劃撥土地價格與出讓土地價格的關系，但大多估價師都認為該規(guī)定的潛臺詞就是劃撥土地使用權價格不高于標定地價的60%。


根據(jù)《國土資源部關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》，“要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開 發(fā)成本，合理確定土地作價水平”，初步揭示劃撥土地的評估技術路線?！蛾P于改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》則做了進一步強調(diào)，“依據(jù)劃撥土地使用權的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益”。


2002年實施的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中提出“劃撥土地價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格”，確立了出讓土地與劃撥土地權益價格組成關系。2006年出臺的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》，強化了劃撥土地轉為出讓時必須按市場水平確定出讓金的思路，并對基本公式進行了規(guī)定：