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問7.如何披露企業(yè)出具的相關(guān)承諾、說明和證明？

答:評(píng)估實(shí)踐中，經(jīng)常有一些評(píng)估事項(xiàng)，特別是評(píng)估參數(shù)依據(jù)方面的事項(xiàng)，評(píng)估專業(yè)人員要求委托人出具一些書面說明。例如：影響企業(yè)未來收益的項(xiàng)目投產(chǎn)時(shí)間、達(dá)產(chǎn)時(shí)間、或者某項(xiàng)重要合同的簽署、某項(xiàng)目取得核準(zhǔn)的時(shí)間、取得某項(xiàng)資質(zhì)的時(shí)間等，完整披露這些內(nèi)容十分重要。舉例說明如下：

（1）對(duì)于企業(yè)內(nèi)部事項(xiàng)，例如在建企業(yè)或項(xiàng)目未來收益預(yù)測(cè)事項(xiàng)，項(xiàng)目投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)時(shí)間，可以取得企業(yè)的說明，并根據(jù)該說明在報(bào)告中全面披露企業(yè)的安排，評(píng)估的判斷，以及評(píng)估結(jié)果以該說明為基礎(chǔ)等完整信息。

（2）對(duì)于涉企政府審批事項(xiàng)，例如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)證書的申請(qǐng)取得、稅收優(yōu)惠政策的獲取等，確認(rèn)已受理并已初審?fù)ㄟ^（或類似審批進(jìn)度）可以取得企業(yè)的書面承諾，作為評(píng)估判斷的基礎(chǔ)條件。對(duì)于該事項(xiàng)，建議在報(bào)告中全面披露，包括：承諾的事項(xiàng)，評(píng)估的判斷，評(píng)估結(jié)果以該承諾為基礎(chǔ)等完整信息。

（3）對(duì)企業(yè)法人資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)，例如房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，可以要求企業(yè)出具專項(xiàng)說明，說明產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)度或者不準(zhǔn)備辦理權(quán)屬登記的具體情況，作為評(píng)估基礎(chǔ)，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)披露說明內(nèi)容及評(píng)估處理情況。

問8.權(quán)屬資料不全與產(chǎn)權(quán)瑕疵是什么關(guān)系？如何披露？

答：評(píng)估實(shí)踐中，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具時(shí)，因各種原因存在諸如房屋、土地等資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件不全、或缺失或正在辦理等問題，一些評(píng)估專業(yè)人員將權(quán)屬證明文件資料不齊全或缺失披露為“產(chǎn)權(quán)瑕疵”，從而與同一項(xiàng)目中其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（如律師等）的披露存在差異。

（1）產(chǎn)權(quán)瑕疵，一般是指資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)本身的產(chǎn)權(quán)存在缺陷或不足。產(chǎn)權(quán)瑕疵和產(chǎn)權(quán)清晰，都是一種產(chǎn)權(quán)界定的法律性質(zhì)結(jié)論。在產(chǎn)權(quán)界定時(shí)，權(quán)屬資料是必要條件，但權(quán)屬資料不全并不一定表明資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況形成瑕疵。權(quán)屬證書等權(quán)屬資料不齊全或缺失，很有可能是權(quán)屬資料或證明本身的瑕疵，而不一定是產(chǎn)權(quán)本身的瑕疵。同理，權(quán)屬證書等權(quán)屬資料齊全也可能僅代表權(quán)屬資料或證明本身的完整，而不能絕對(duì)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)本身的無瑕疵。所以需要評(píng)估專業(yè)人員審慎對(duì)待嚴(yán)謹(jǐn)判斷。

一般來說，實(shí)務(wù)中需要對(duì)以下情況予以重點(diǎn)關(guān)注，注意與此相關(guān)聯(lián)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致；資產(chǎn)的建設(shè)取得與法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不符，如小產(chǎn)權(quán)等違章建設(shè)的房產(chǎn)，其本身不具有合法性；資產(chǎn)的權(quán)屬存在爭議、糾紛等情況。

（2）實(shí)務(wù)中，權(quán)屬資料不齊全的情況一般有：在自有土地上出資建設(shè)的房屋建筑物，由于歷史原因，報(bào)建審批等手續(xù)不夠完整，未取得權(quán)屬證書，但一直由現(xiàn)權(quán)利人占有、使用，未有人申請(qǐng)?zhí)岢鲞^權(quán)利主張；企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組劃轉(zhuǎn)或交易后，對(duì)權(quán)屬證書尚未完成變更登記；購置的房屋或土地等資產(chǎn)，已辦理取得權(quán)屬證書，但購置資產(chǎn)的價(jià)款尚未支付完畢；原權(quán)利登記的資產(chǎn)數(shù)量、用途等事項(xiàng)發(fā)生變更后未進(jìn)行變更登記等。

對(duì)此，評(píng)估專業(yè)人員可能需要履行現(xiàn)場調(diào)查和資料核查驗(yàn)證等評(píng)估程序，查清導(dǎo)致上述狀況的原因，并商請(qǐng)委托人或者被評(píng)估單位出具專項(xiàng)說明，必要的情況下可以請(qǐng)律師發(fā)表專項(xiàng)法律意見書。依據(jù)取得的相關(guān)資料和文件，在評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)中充分披露相關(guān)信息。如客觀描述權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情況，說明本次評(píng)估結(jié)論是在假定資產(chǎn)權(quán)屬完整情況下做出的，評(píng)估結(jié)論未考慮完善相關(guān)產(chǎn)權(quán)可能發(fā)生的測(cè)量、登記、辦證或者行政罰款等費(fèi)用，并提請(qǐng)報(bào)告使用人注意等。

問11：如何完整、準(zhǔn)確地做好特別事項(xiàng)說明的披露？

答：評(píng)估實(shí)踐中，經(jīng)常遇到評(píng)估程序受限、或有事項(xiàng)、待定事項(xiàng)（或未決事項(xiàng)）等情況，進(jìn)而可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論的不確定性，評(píng)估結(jié)論使用的不確定性。因此，委托人理解和使用評(píng)估結(jié)論時(shí)，需要全面掌握評(píng)估結(jié)論的有關(guān)信息，以便于利用評(píng)估結(jié)論時(shí)充分考慮這些信息，做出客觀的決策。

（1）評(píng)估程序執(zhí)行受到限制時(shí)的披露

實(shí)踐中經(jīng)常遇到的評(píng)估程序受限的情形有，不能全部或部分進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查工作（如資產(chǎn)清查核實(shí)），或者全部或部分評(píng)估資料無法取得。造成受限的原因，大致歸納有兩種情況：

一是由于法律法規(guī)規(guī)定，暫不能履行評(píng)估程序。例如訴訟保全（財(cái)產(chǎn)保全），法院審理案件時(shí)，在作出判決前為防止當(dāng)事人(被告)轉(zhuǎn)移、隱匿、變賣財(cái)產(chǎn)，依職權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)作出查封、扣押、凍結(jié)等保護(hù)措施，以保證將來判決生效后能得到順利執(zhí)行，對(duì)這些資產(chǎn)的評(píng)估，一般不能完整履行評(píng)估程序。由于保密要求，軍工涉密資產(chǎn)評(píng)估在一定意義上屬于局部受限情形。比如：軍工涉密產(chǎn)品的相關(guān)信息參數(shù)；與軍方之間的往來款；核心生產(chǎn)設(shè)施（包括廠房、設(shè)備等）的相關(guān)信息參數(shù)；涉及軍品的技術(shù)類無形資產(chǎn)的相關(guān)資料信息等等涉密資產(chǎn)的評(píng)估等，一般無法進(jìn)行資產(chǎn)清查核實(shí)，部分評(píng)估資料也不能得到。

二是客觀條件限制，無法或者不能完全或部分履行評(píng)估程序。屬于“應(yīng)當(dāng)，但不能或無法”情形，實(shí)踐中一般有：

①委托人完全或部分不配合評(píng)估工作，被評(píng)估單位完全或部分不配合評(píng)估工作，導(dǎo)致評(píng)估專業(yè)人員無法履行評(píng)估程序。例如，不能完整地進(jìn)行資產(chǎn)清查核實(shí)，或未提供或未及時(shí)提供必要的評(píng)估資料；

②資產(chǎn)置放地的影響，導(dǎo)致評(píng)估專業(yè)人員無法履行評(píng)估程序。如，輸變電線路，地下直埋管線，工藝管道中的在產(chǎn)品，地下開采的井巷及建構(gòu)筑物，公海航海中的客貨船；

③特殊環(huán)境下的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。如，本次新冠疫情，一些評(píng)估項(xiàng)目無法全部或部分進(jìn)行資產(chǎn)的清查核實(shí)。

對(duì)于評(píng)估程序受限的問題，實(shí)踐中沒有處理定式，建議評(píng)估專業(yè)人員一要敏感，二要靈活，以防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為核心。要結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為本質(zhì)、涉及的主體、對(duì)評(píng)估的依賴程度、評(píng)估目的，綜合判斷在評(píng)估程序限制條件下能否出具評(píng)估報(bào)告；如果決定出具評(píng)估報(bào)告，報(bào)告要既不影響經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施，又能防范因此帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。以資產(chǎn)置放地點(diǎn)受限為例，披露方式可以參考如下示例：

納入評(píng)估范圍內(nèi)的井下建構(gòu)筑物資產(chǎn)共計(jì)**項(xiàng)，賬面金額**萬元，占全部固定資產(chǎn)的比例為**%，占全部資產(chǎn)的比率為**%。因煤礦生產(chǎn)的特殊性、安全性及井下建筑物的復(fù)雜性，對(duì)井下建構(gòu)筑物，評(píng)估專業(yè)人員主要依據(jù)企業(yè)提供的工程圖紙、工程設(shè)計(jì)及工程施工合同等文件，對(duì)企業(yè)填報(bào)的井下建筑物的工程量進(jìn)行了復(fù)核，并對(duì)主要井下建筑物進(jìn)行了現(xiàn)場查看，而未能對(duì)全部井下建筑物的工程量進(jìn)行實(shí)地逐一核實(shí)?？紤]到企業(yè)資產(chǎn)管理的規(guī)范性、礦山建設(shè)資料以及安全監(jiān)測(cè)資料的完備性、井下建筑物維修維護(hù)制度的規(guī)范性，我們依據(jù)上述資料，通過履行上述程序，作為井下建筑物評(píng)估基礎(chǔ)。

（2）或有事項(xiàng)的披露

企業(yè)的對(duì)外擔(dān)保行為、資產(chǎn)租賃行為可能導(dǎo)致企業(yè)的或有負(fù)債或者損失，從而可能影響企業(yè)價(jià)值。但是，在出具評(píng)估報(bào)告之前無法合理判斷該等事項(xiàng)對(duì)企業(yè)價(jià)值可能的影響程度。為滿足報(bào)告使用人獲得全面信息的要求，需要在評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)中進(jìn)行披露。披露的內(nèi)容，首先要說明事項(xiàng)本身的性質(zhì)、金額等情況；其次，說明評(píng)估報(bào)告的處理方式；第三，表明該事項(xiàng)可能導(dǎo)致的或有負(fù)債對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。披露方式可以參考如下：

根據(jù)A公司提供的擔(dān)保保證合同，A公司于2012年5月為其關(guān)聯(lián)公司B公司提供借款信用保證，B公司于2012年5月向**銀行借款10000萬元，借款期限至2015年5月，A公司為該筆借款提供保證，并對(duì)B公司償還義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，保證內(nèi)容包括借款本息、可能發(fā)生的違約金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。根據(jù)A公司提供的專項(xiàng)說明以及B公司近兩年的財(cái)務(wù)報(bào)表，B公司正常經(jīng)營，能夠如期支付銀行利息，并未出現(xiàn)無法歸還貸款本息的跡象，本次評(píng)估結(jié)論未考慮擔(dān)保行為導(dǎo)致的可能的或有負(fù)債對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。在未來，如果出現(xiàn)B公司無法按期歸還銀行貸款本息的現(xiàn)象，A公司將會(huì)承擔(dān)連帶償付責(zé)任，出現(xiàn)或有負(fù)債，影響企業(yè)價(jià)值，請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人關(guān)注。（基準(zhǔn)日2012年12月31日）

（3）法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)的披露

被評(píng)估單位在基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)，主要是指對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的未決訴訟、未決法律糾紛、未決仲裁、未執(zhí)行判決等存在爭議或不確定性的、可能影響生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的重大合同、重大訴訟事項(xiàng)等。該等事項(xiàng)如果發(fā)生，可能會(huì)對(duì)企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響，但是截至報(bào)告日，這些事項(xiàng)并未確定，評(píng)估專業(yè)人員也無法合理判斷其對(duì)結(jié)果的影響程度，建議在評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)中進(jìn)行充分披露，為評(píng)估報(bào)告使用人合理使用評(píng)估報(bào)告提供相應(yīng)的信息。

在披露相關(guān)信息時(shí)，通常首先需要，客觀全面說明法律、經(jīng)濟(jì)未決事項(xiàng)的信息，包括該類事項(xiàng)的形成過程、涉及標(biāo)的金額、評(píng)估明細(xì)表科目及金額、所處訴訟審判或爭議解決進(jìn)展階段等情況；其次，說明評(píng)估報(bào)告的處理方式；第三，說明該事項(xiàng)可能導(dǎo)致的對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。披露方式可以參考如下：

根據(jù)NM公司提供的專項(xiàng)說明以及律師法律意見書，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，NM公司有關(guān)建設(shè)工程或者材料采購引發(fā)的未決訴訟事項(xiàng)共計(jì)三項(xiàng)，具體內(nèi)容如下：

通過評(píng)估核實(shí)，上述訴訟事項(xiàng)涉及的款項(xiàng)與公司應(yīng)付款項(xiàng)中記錄的金額一致。由于訴訟事項(xiàng)尚未判決，除應(yīng)付款項(xiàng)之外可能發(fā)生的利息、違約金賠償、承擔(dān)的訴訟費(fèi)尚無法確定，因此評(píng)估結(jié)果僅按照賬面記載的應(yīng)付款進(jìn)行了評(píng)估。訴訟事項(xiàng)判決的結(jié)果，如果發(fā)生除上述應(yīng)付款項(xiàng)之外的利息、賠償金以及訴訟費(fèi)等費(fèi)用的支付，將會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注。

（4）其他披露事項(xiàng)

①評(píng)估報(bào)告中如果采用了對(duì)評(píng)估結(jié)論影響較大的評(píng)估假設(shè)，建議披露評(píng)估假設(shè)可能受哪些不確定性因素影響、如無法實(shí)現(xiàn)或延遲實(shí)現(xiàn)將對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響程度，提示評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎決策。

②對(duì)于周期性傳統(tǒng)行業(yè)，開工率、市場價(jià)格和毛利的預(yù)測(cè)對(duì)評(píng)估結(jié)果影響較大，建議披露是否依據(jù)了第三方機(jī)構(gòu)的研究預(yù)測(cè)報(bào)告，還是直接采信了企業(yè)管理層預(yù)測(cè)或其他來源，理由及風(fēng)險(xiǎn)提示。

③對(duì)于收益法中未參與預(yù)測(cè)直接加入結(jié)果中的非經(jīng)營性資產(chǎn)等，當(dāng)其占比較高、金額較大時(shí)，建議披露其分類理由、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果、風(fēng)險(xiǎn)提示。

④對(duì)于單項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)建議披露評(píng)估值是否含稅，對(duì)于股權(quán)建議披露評(píng)估中是否考慮納稅事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值可能產(chǎn)生的影響。

⑤對(duì)于存在大額往來款的，建議披露核查函證發(fā)出及回收情況及風(fēng)險(xiǎn)提示。

12.外文評(píng)估報(bào)告披露一般注意哪些方面？

答：出具中外文報(bào)告時(shí)，出具的外文評(píng)估報(bào)告通常是中文報(bào)告的翻譯件，雖然報(bào)告的格式體例與中文報(bào)告基本一致，但通常會(huì)增加以下披露內(nèi)容。

（1）關(guān)于有效性問題。一般會(huì)在報(bào)告聲明中強(qiáng)調(diào)中文版本更加有效的披露，通常為：This report was prepared and issued in Chinese, but at relevant requests，it has been translated into English. However, should any inconsistencies or ambiguities occur between the English version and the Chinese version, the Chinese version shall prevail（此報(bào)告是按照中文編制和簽發(fā)，根據(jù)相關(guān)要求，我們將其翻譯為英文，如中、英文兩個(gè)版本有任何抵觸或不相符之處，應(yīng)以中文版本為準(zhǔn)）。

（2）關(guān)于評(píng)估結(jié)果中外貨幣折算的問題。如果評(píng)估結(jié)論涉及外幣折算，要清晰披露所使用的匯率，比如使用的是基準(zhǔn)日買入價(jià)、賣出價(jià)或者中間價(jià)。由于不同國家（地區(qū)）數(shù)字表達(dá)習(xí)慣的不同，出具不同語種的評(píng)估報(bào)告時(shí)需要進(jìn)行必要的調(diào)整。例如，中文報(bào)告中習(xí)慣使用元、萬元來作為貨幣表達(dá)單位，而在外文報(bào)告中，則習(xí)慣使用元、千元、百萬等單位來表達(dá)。因此，在外文報(bào)告中，無論表格數(shù)據(jù)還是文字表述數(shù)據(jù)，建議采用國外的習(xí)慣進(jìn)行調(diào)整。

特別提示： 針對(duì)近期收集到的有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露實(shí)務(wù)操作問題，北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織專家進(jìn)行了相應(yīng)解答。解答僅代表起草專家個(gè)人觀點(diǎn)，不是對(duì)相關(guān)法律法規(guī)及資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的解讀，也不能替代資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的職業(yè)判斷。在執(zhí)業(yè)中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷，不能直接照搬照抄。