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一、司法鑒定評(píng)估的定義

所謂司法鑒定評(píng)估就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托，運(yùn)用專業(yè)的估價(jià)知識(shí)和方法，依照法定的程序，對與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動(dòng)。

我國的司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)不過短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多，由于法律制度完善、權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評(píng)估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)不可或缺的技術(shù)工作。

二、司法鑒定評(píng)估的特點(diǎn)

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。這些特殊的因素決定了司法鑒定評(píng)估區(qū)別于其他評(píng)估的特點(diǎn)，總結(jié)如下：

1.目的的“公正性”

與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的保護(hù)性、抵押貸款評(píng)估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評(píng)估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛提供參考。

2.行為的“嚴(yán)肅性”

司法鑒定評(píng)估報(bào)告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評(píng)估工作必須建立在對估價(jià)目的和估價(jià)對象的充分了解上展開，嚴(yán)肅的對待每一個(gè)評(píng)估環(huán)節(jié)。

3.過程的“復(fù)雜性”

司法鑒定評(píng)估過程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價(jià)對象兩個(gè)方面。司法行為的特點(diǎn)決定了估價(jià)師在估價(jià)目的確定、現(xiàn)場勘察、權(quán)屬資料取得、評(píng)估解釋等過程中必然會(huì)受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價(jià)對象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評(píng)估工作帶來了挑戰(zhàn)。

4.結(jié)果的“精確性”

司法鑒定評(píng)估所具有的法律效力使得估價(jià)結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價(jià)結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價(jià)行業(yè)以往常常強(qiáng)調(diào)的“估價(jià)結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。